토지 투자(작성中)

[ 호재 ]

1. 국토계획

   - 국토종합개발계획(국토해양부)

   - 도시관리계획/도시기본계획/광역도시계획/지구단위계획(시군구청)

2. 교통

   - 중장기 교통망 건설계획 주시(국토해양부, 지방자치단체)

   - 고속도로 건설계획(한국도로공사)

   - 철도건설(국토해양부의 기반시설본부)

3. 문화관광정보

   - 문화관광정보(문화관광부)

4. 정보

   - 주민공람회 ex) 지인, 지자체 홈피/도시개발과

   - 지역신문 ex) 충남일보, 새만금일보, 제주부동산협동조합, 제주교차로, 제주오일장신문 등

     ※ 제주도에는 국토법에서 정한 용도지역 외에 제주특별법이 있다.

[ 입지 ]

1. 기반시설

   - 건물을 지을 수 있는 필수요건

      > 도로와 배수로(=도랑=구거)의 유무

         ㅇ 지적도상 구거라고 쓰여 있는 부지가 없더라도 현황배수로로 인정받을 수 있으면 개발행위허가를 받을 수 있다.

         ㅇ 현황배수로를 발견했을 때는 그 배수로의 최종 배수지를 확인해야 한다. 

             토지 근처에는 물길이 만들어져 배수로 역할을 하고 있는 것처럼 보이지만 최종방류지가 남의 논인 경우가 간혹 발생한다.

      > 개발행위허가를 득할 수 없는 경우

         ㅇ 오수관 vs 우수관

            시골에는 아직도 도로에 오수관만 묻혀 있는 경우가 있다. 

            이때, 우수관이 따로 존재하거나 근처에 도랑이 존재하지 않으면 개발행위허가를 득할 수 없다.

            오수관과 우수관은 맨홀 뚜껑에 쓰여진 글씨로 확인가능하다.

         ㅇ 배수로 vs 용수로

             구거가 배수로가 아닌 용수로인 경우, 건물을 지을 수 없다.

   - 전기, 상하수도, 도시가스 유입

2. 도로

   - 고속국도, 일반국도, 지방도, 시도로

     > IC+배후 개발지/산업단지

     > 고속도로/개발지/시군청 3km 이내의 토지

     > 지방의 왕복 2차선 도로 인근 땅도 주목한다.

     > 시골의 경우, 읍내로 들어가는 가장 큰 도로 주변이 좋다.

     > 도로의 상황과 앞으로의 확장가능성을 염두해두는 것이 가장 중요하다.

     > 도로변 토지를 살 때는 그 땅이 진입로로 사용할 수 있는 검토해야 한다.(고속도로변 : 30m 이내, 일반국도 : 20m 이내 녹지대로 계획)

     ※ 비도시지역의 부지를 매입했는데 도로가 예정되어 있다면 그 도로가 고가도로일 수도 있다는 것을 생각하고 다시 한 번 확인해보아야한다.

   - 건축법상 도로가 있는가

     > 건축법상 도로인 경우 : 자동차와 사람이 다닐 수 있는 폭 4m 이상의 길 

     > 건축법상 도로가 아닌 경우 : 고속도로(사람이 다니지 않는 길), 시골 길(자동차가 다닐 수 없는 도로)

   - 현황도로 : 원래는 길이 없는 사유지들로 이루어진 곳인데 마을에 집을 짓고 살다보니 길이 만들어진 경우

     > 맹지인 경우 현황도로가 있으면 도로로 인정받아 건축허가가 가능하다.

     > 건축법상 도로로 인정받으려면 현황도로의 폭이 자동차와 사람이 다닐 수 있을 만큼의 너비를 갖추어야 한다.

     > 오랜 기간 공로로 사용되어 그 길을 막으면 다른 진입로를 찾을 수 없을 때 행정담당자의 재량으로 그 길을 공로로 인정받을 수 있다.

     > 현황도로라도 사람만이 다닐 수 있거나 그 길을 막았을 때 다른 진입로 확보가 가능하면 공로로 인정받기 어려워 개발행위허가를 득하기 힘들다.

   - 사도

     > 지목이 도로인 부지도 동의서를 받아야할 때가 있다. 지목이 도로인데 등기부등본 열람 결과 사유지라면 사도이다.

     > 사도법상 사도가 개설되면 원칙적으로 일반인의 통행을 제한하거나 금지하지 못한다. 

     > 예외적으로 관청허가를 받으면 사용료 징수가 가능하다.(일반적으로 사도권자가 많은 금액을 요구한다.)

      

3. 용도지역

    - 용도지역

      > 시가화 예정용지 : 확실한 투자처이다.

      > 시가화 조정지역 : 개발이 5~20년 유보된 지역으로 투자에 유의한다.

      > 시가화 유보지역 : 계획관리지역, 자연녹지지역, 생산관리지역

         ※ 용도가 섞인 경우 투자한다. 하지만 계획관리지역이 일부이고 나머지가 농림지역이라면 투자하지 않는다.

      > 계획관리구역 : 전원주택의 건축을 위한 농지전용이 자유롭다. 도시지역으로 편입가능성이 높다.

      > 자연녹지지역 : 도시지역과 인접해 있기 때문에 시가화 예정용지로 편입될 가능성이 높다. 주거지역으로 용도변경시 땅값이 두 배 이상 오른다.

          ※ 보전녹지(개발가치가 거의 없어 미래 가치가 없는 곳), 생산녹지(개발이 유보된 곳), 자연녹지(제한적으로 개발이 허용된 곳)

           즉 개발이 가능한 녹지는 자연녹지 뿐이다.

      > 생산관리지역 : 생산관리지역도 도시화되는 경우가 있다. 저평가된 생산관리지역도 눈여겨 본다.

      > 농업보호구역 : 저수지의 상류 쪽이 좋다. 하류는 심상규정이 까다롭다. 저수지나 하천을 끼고 있을 경우 경관이 수려하다.

                             전원주택, 펜션, 콘도, 음식점 등 용도로도 적합하며 주변에 비해 시세가 낮게 책정된 경우가 많다.

                             계획관리구역의 땅과 쓰임새가 비슷하지만 규제가 까다롭다.(농업진흥구역의 농업용수보호에 지장이 없는 범위에서 건축허용)

      > 준주거지역 : 상업지역으로 변경될 가능성이 높다.

                          ex) 오래된 아파트 중 용도지역이 상업지역이면 향후 주상복합아파트 재건축이나 새로운 아파트로 이전될 수 있어 투자가치가 높다.

      > 주거전용지역 : 공해공장 건축불가

      > 전용공업지역 : 단독주택 건축불가

      > 도시계획시설용지 : 건축불가능

      > 토지거래 : 토지거래허가구역에 해당하는지

      > 준보전산지 : 택지, 산업용지 등으로 이용가능, 산지전용허가시 대체산림자원조성비 부담

                              ※ 거래가격이 농지에 비해 상당히 저렴하지만 개발이 어려움, 싼 데에는 그만한 이유가 있음

      > 농업보호구역 : 일정한 개발행위가 가능한 지역

      > 군사시설 : 해당 군부대에 군사시설보호 민원상담실에 문의

      > 전원개발 : 전원개발사업구역, 전원개발사업예정구역에 해당하는지

      > 하천 : 하천구역, 하천예정지, 연안구역, 댐건설예정지역에 해당하는지 표시

      > 개발사업 : 택지개발예정지구, 재개발지구, 산업단지 조성지구 등에 속하는지

      > 문화재 : 문화재보호구역에 포함되는지가 나타난다.(특히 강화도에 유적지가 많으니 유의한다.)

      > 자연공원 : 공원구역(공원으로 조성된 지역)이나 공원보호구역(유명사찰, 국립공원 주변)에 해당하면 건축이 거의 불가능

      > 수도 : 상수원보호구역(개발제한구역과 겹쳐진 곳이 많아 자세히 확인해야 한다.), 수질보전특별대책지역, 수변구역에 해당하는지 확인

      > 잡종지 : 어떤 용도로도 변경 가능한 변화무쌍한 땅

     > 주차장용지 : 주차장 연면적의 30%는 건물을 지을 수 있다.      

    - 저평가된 땅

      > 입지 좋은 혐오지역

      > LH 분양 단독토지, 근린상업용지

      > 저당이 잡혀 경매에 내놓으려는 땅

      > 기업이 소유하고 있는 토지 주변의 땅

      > 도로나 하천 등 사업과정에서 자투리땅

      > 수도권 개발예정 택지지구 인근 땅, 도심 자투리땅, 재개발 지분

      > 체비지 : 환지개발사업비의 일부를 충당하기 위해 매각할 목적으로 환지에서 제외하는 토지

                    즉 사업을 하면서 그 비용을 토지로 받기 위해 남겨두는 땅

                    일반분양 전에 우선 매입할 수 있어 싼 값에 목 좋은 입지의 땅을 미리 매입할 수 있는 장점이 있다.

      > 폐유지, 폐천 : 용도폐지되면 누구든 매입가능한데 이럴 경우 지목이 대지로 바뀌어 땅의 가치가 급상승한다.

      > 접근성이 좋은 폐가 : 단 지목이 대지인 땅을 사야한다. 농지는 명의변경이나 소유가 쉽지 않기 때문이다.

      > 지목이 하천이나 구거, 유지인 땅 : 구거에 다리를 놓거나 관을 묻으면 길이 만들어진다. 구거 위는 주차장 등으로 활용

        ※ 지목이 구거라고 표시된 부지를 찾을 수 없으면 부지 앞 도로변으로 배수관이 묻혀있는지 맨홀 등으로 확인하면 된다.

           반대편에 장(공장)이 있으므로 도로에 배수관이 있을 것이라고 예상할 수 있다.

           구거부지가 곡선을 그리는 경우 용수로일 확률이 높다. 용수로의 경우 허가가 나지 않는다.

           법적 배수로가 있는지 찾아보고 없다면 현황배수로를 찾아본다. 이후 개발행위허가를 따져야한다. 

    - 투자대상 유망지

      > 지역특구 지정 예정지(농지 소유, 이용이 전면 자유화)

      > 그린벨트 해제지역 농지 : 대도시 주변 취락마을 내 농지 중 지구단위 계획 수립중인 농지가 투자 가치와 환금성이 좋음

                                                  ※  그린벨트가 해제되더라도 지역 여건에 따라 보전녹지, 공원으로 지정되어 개발이 불가능할 수도 있다.

      > 그린벨트 해제가 예상되는 지역 : 택지개발지구에 인접한 곳

                                                 토지이용계획원을 발급했을 때 용도가 취락지역 또는 현재 지구단위계획 수립중이란 문구가 있는 곳

                                                 ※ 그린벨트 내 취락지구는 예외적으로 건축이 가능하다. 건폐율이 60%여서 개발가능성이 높다.

                                                 ※  현지인을 위한 보상 차원에서 규정된 내용이 상당히 많으므로 이러한 규정들을 잘 알면 적법한 투자수익을 

                                                     낼 수 있다.

                                                 ※ 그린벨트 해제 후에도 지목이 대지인 경우를 제외하고 건축허가를 받기 쉽지 않다. 

                                                    원래 지목이 논, 밭, 임야 등인 경우 형질변경 절차를 거쳐 대지로 용도를 바꿔야 한다. 

                                                    보전녹지나 공원으로 다시 묶일 가능성도 있다.

      > 그린벨트 지역 농지 : 토지거래허가구역이기에 20km 이내에 거주해야 소유권 이전 가능, 임대아파트 용지로 수용될 수 있어 신중한 고려 필요

                                           ※ 법원 경매로 매입시 시세의 60% 선에서 매입가능하고 토지거래허가구역이나 경매로 낙찰시 허가받을 필요가 없다. 

                                               다만 그린벨트 내 농지의 경우 농지자격취득증명원을 법원에 제출해야 한다.

     > 국공유지 투자 : 점용허가를 받아 사용하다가 3~5년 후에 지자체와 수의계약을 통해 매수가능

                             ※ 이처럼 매수한 국유지는 주변 시세가 3.3제곱미터당 20만원일 때, 5만원 정도로의 구입이 가능하다.

                                만약 불하를 받으면 주변 시세만큼 회복되기 때문에 차익이 남는 좋은 재테크 물건이 될 수 있다.

      > 진흥지역 내 농지 : 농사목적 이외에는 사용이 거의 불가능. 장기적으로 저평가된 상품이므로 고수익 농지가 될 수 있음

      > 한계농지 : 농업진흥지역 밖에 위치한 집단화정도가 2만제곱미터 미만이거나 경사도가 15도 이상이여서 생산성이 떨어지는 농지 등

                      대부분이 국토계획이용법상 관리지역에 해당

                      일반 농지보다 각종 인허가 절차가 간편하고 수도권과 광역시를 제외하고 농지조성비 면제

                      가격이 저렴하여 전원주택이나 펜션 등으로 개발시 상당한 투자수익

                      정부가 다목적 개발을 적극권장하며 민간에 완전 개방되어 누구나 사업을 할 수 있으며 사업의 종류도 다양

     > 택지개발예정지구 지정 전 투자 : 보상금을 겨냥한 투자로 보상은 공시지가 기준 10~20% 높고 시세보다 조금 낮게 매수

     > 택지개발예정지구 지정 후 투자 : 주변을 공략, 토지는 주택과 달리 이주자 택지를 공급받는 혜택도 없으므로 토지+주택이 있는 곳 투자 고려

     > 택지개발지구 내 점포겸용 단독택지 : 일반분양 물량이 별로 없기 때문에 원주민용 이주자택지를 매수

                                                        이주자택지를 최초 공급받은 자는 투기과열지구 여부에 불구하고 1회에 한하여 명의변경이 가능

                                                        이와 비슷한 것으로 협의양도인 택지와 생활대책용지가 있음

    - 피해야하는 땅

      > 도로가 고가인 토지

      > 폭이 8m 이하인 땅

      > 진입로 폭이 4m 이하인 땅

      > 맹지 : 대지로서 가치가 없다.

      > 석축/옹벽 등의 높이가 3m 이상인 땅

      > 진입도로에 2m 이상 접해있지 않은 땅

      > 보존가치가 있는 나무 등이 있는 임야

      > 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 임야

      > 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지

      > 그린벨트, 자연공원구역, 상수원보호구역 등

      > 암반 등이 많고 공사 시 재해발생이 우려되는 임야

      > 저지대(홍수처리시설 완비된 곳 제외)에 위치한 땅

      > 침엽수는 산불에 취약하다. 불을 못끈다고 본다. 

         ※ 침엽수는 송진이 나오는데 나무에 기름을 부은 격이다

      > 50년 이상된 활엽수가 50% 이상인 활엽수는 개발금지

         ※ 탄소배출권과 관련되어 있다. 이산화탄소 정화력이 강한 활엽수를 보호한다.

      > 개발허가가 어려운 급경사인 임야 : 경사도가 15~22도 넘으면 개발불가

      > 보전목적이 강한 보전산지(보전산지의 임야는 타 용도 전환이 엄격하게 제한)

      > 최고홍수수위선(100년 만에 올 수 있는 홍수를 예상해 정한 수위)보다 1m 이상 높지 않은 땅

      > 가치가 떨어지는 대지 : 고압선, 지하케이블, 화약고, 주유소 등 화재위험시설과 인접한 땅 절벽, 채석장, 토석유실위험지역에 위치한 땅

      > 사방사업(황폐화된 땅을 복구하거나 붕괴된 산의 모래날림을 방지하기 위해 공작물을 설치사업)으로 지정된 땅 : 10년 이상 경과 후 전용가능

      > 종중소유의 땅

         개인명의로 등기되었더라도 사실상 종중의 소유인 경우 등기가 무효로 인정되는 사례가 빈번하다. 따라서 소유권 확인이 중요하다.

         ※ 임의경매에서 경매에 나온 종중재산인 토지가 낙찰자에게 심각한 문제를 야기하는 것은 경매실행의 원인이 된 근저당권이 원인 없이, 즉 불법

            으로 등기된 것이어서 무효가 되기 때문이다. 만일 그 권리가 은행이라면 믿을 수 있지만 개인이 설정한 것이라면 신중을 기해야 한다. 

            강제경매는 일반 채권자가 채권을 증명할 수 있는 법원의 확정판결에 의해 경매가 신청되는 것이고 이미 법원에서 그 채권이 재판 과정에서 

            검증된 것이기 때문에 이런 문제가 발생하지 않는다.

      > 사회복지법인/학교법인의 기본재산 : 종중재산과 비슷하다.

          ※ 낙찰시 소유권을 잃을 수 있어 입찰을 자제해야 한다. 다만 경매법원의 해당 경매 서류에 사회복지법인재산이나 학교법인 기본재산의 경우 

             주무관청의 허가서가 있으며 소유권 행사에 지장이 없지만 이런 재산이 경매에 나오는 경우 대부분 동의나 허가가 없거나 위조된 것이란게

             문제이다. 유치원도 학교법인에 해당하니 유의해야 한다.

  

4. 유의사항

    - 민원발생, 공사비용

    - 농지취득자격증명원 : 농지의 일부가 조금이라도 포장되어 있다면 발급되지 않는다.

    - 현황도로로 인정받는 포장도로가 있다면 허가가 가능하지만 그 외의 경우에는 반드시 지적도로에 접해 있어야 한다.

    - 문화재보호구역으로 토지이용계획확인원에 나오지 않지만 고인돌 등 문화재가 있을 경우 반경 200m 이내는 건축이 제한될 수 있다. 

    - 하천이나 구거 옆에 있는 땅은 지적도상의 경계와 현황이 다를 수 있으므로 반드시 임장하여 지적도와 비교해보고 땅의 경계를 짚어봐야 한다.

    - 토지 소재지의 도시계획조례도 확인해야 한다. 토지이용을 규제하는 농지법이나 산지관리법 등은 제한할 수 있는 최대한의 내용만 명시되어 있다.

    - 군사시설보호구역은 아니지만 봉우리의 군 초소나 예비군 사격연습장이 있으면 이격거리제한으로 군부대 동의가 있어야 개발행위허가가 가능하다.

    - 도시지역으로 편입되었으나 도시계획 추진과정에서 토지가 대상에서 탈락하거나 계획대로 개발되도 녹지, 공원 등으로 지정되어 기대수익을 올리지 못하는 경우도 있다.

- 일반 지번과 산 지번이 혼재된 토지 : 각각 별도로 확인하는데 지적도는 1/1200, 임야도는 1/6000로 축적이 달라 확인이 어렵다. 이런 경우에는 지방자치단체의 민원실이나 근처 토믁측량설계사무소 및 부동산중개사무소에서 지번도를 확인하면 한 눈에 파악할 수 있다.

  - 아무리 역과 가까워도 도시계획에서 제외된 땅은 개발되지 않는다.

 - 출입문은 남쪽으로 내야 한다.

5. 용도지역에서의 건폐율과 용적률

 

[ 토질 ]

1. 일반

     - 비오는 날, 안개낀 날, 겨울~봄이 오기 전

    - 면적, 땅의 모양과 형태, 경사도, 방향, 사용현황 중요

    - 농업기술센터 반삽 정도 가져가면 무료분석(약 15일 소요)

    - 땅의 지질이나 지반 또는 과거 이력(공동묘지, 쓰레기 매립장, 갯벌, 논 늪 매립지)

      ※ 건물을 지을 때 건축비에 영향을 끼치고 식물재배나 동물사육과 식수조달 등에 있어 매우 중요한 조건이 될 수 있다.

      

2. 대지

     - 산을 깎거나 논을 매립해 만든 대지라면 대지가 연약해졌는지 여부

3. 임야

     - 버섯/약초 재배, 조림, 수목원, 자연휴양림, 동물축사로 이용하는 것도 고려

    - 임야는 가격이 낮지만 전체 면적이 거대하여 비교적 큰 돈 필요

[ 소유권 ]

- 임야 : 자경의무가 주어지지 않는다. 따라서 임야 소재지에 주소를 가지기만 하면 소유할 수 있다.

           농지전용이나 허가 후 2년 내에 집을 지어얗 하는규정도 없다. 다만 임야의 특성상 분묘가 존재할 수 있어 분묘기지권을 주의해야 한다.

           농지처럼 농지취득자격증명원이 필요없다. 

           농지부담금이 농지의 1/6 정도에 해당한다. 

           다만 양도세는 감면의 헤택이 없고 부재주지주는 양도세가 60% 중과한다.

   > 투자처로서 주의점 : 경사도(표고 200제곱미터, 경사도가 20도 이상이면 개발 불가능지로 평가되고 있다.산지정보시스템)

                                       토지이용계획원을 볼 때 가장 좋은 토지는 해당 사항 없음이다.

                                       입목본수도가 50% 이하여야 한다.(나무의 밀생정도를 수치로 나타낸 것이다.)

                                       지표상태(돌이나, 바위 등으로 개발의 투자가치를 판단하고, 개발할 경우에는 개발비의 투자 정도를 가늠할 수 있다.)

                                       진입도로의 여부

                                       이용목적에 부합하는지.(공법상 용도지역이나 제한 규정 등 확인→면적에 따라 관할 행정기관이 다르다.)

[ 지목변경(형질변경) ]

- 논 : 저렴한 농지를 구입해 잡종지로 지목변경(밭 위에 쓸모없는 물건들을 잔뜩 모아 지목변경, 주로 농한기에 자주 발생)

- 밭 : 구매 후 건물을 짓는다.

- 임야 : 산지전용허가 또는 개발행위허가를 획득하고 허가사항에 대한 준공검사가 완료되어야 한다.

           또한 준공을 획득하려면 인허가시 사업계획에 제시한 건물 신축 등의 목적사업이 완료되어야만 준공이 가능하다.

           이때 허가를 획득하려면 지역별로 각종 설계비용과 대체산림자원조성비용 등 제반비용 예산 필요, 허가 기간 제한

           ex) 도로/주택/상가와 인접해 오래전에 나무가 사라진 도시구역 내 임야

- 잡종지 : 골채 채취장, 물길이 바뀌어 마른 하천, 물이 말라버린 저수지/연못, 유지

              ※ 잡종지는 지목변경에 따른 지가상승분에 대해 개발부담금을 납부하기도 한다.

※ 토지경매 고수들은 임야를 골라 대지로 형질변경한다.

※ '논→밭' 형질변경시 땅값이 뛴다. '밭→대지'가 '논→대지'보다 형질변경이 더 쉽다. '농지(논, 밭)'의 형질변경은 '임야'보다 어렵다.

※ 지목변경 유의사항

   농지는 전용허가 등을 받은 경우를 제외하고 전, 답, 과수원 외의 지목으로 변경하지 못한다.

   임야 중 보전산지(보전임지)도 전용허가 등을 얻어 전용이 되는 경우를 제외하고 지목을 변경하지 못한다.

   개발제한구역 내의 토지로서 개발제한구역지정 이전에 적법하게 토지형질변경이 이루어진 경우에는 사실 상태에 부합하도록 지목변경가능

※ 지목변경 가능여부와 절차에 대해 알 수 있는 가장 확실한 방법은 해당 토지가 소재한 관할 관청에 토지등기부등본 첨부하여 공문으로 문의하는 것

지목변경 대상 토지

1) 국토이용계획법 등 관계법령에 의한 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우

2) 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우

3) 도시개발사업 등의 원활한 사업 추진을 위하여 사업시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 실천하는 경우

-> 토지소유자가 준공일로부터 60일 이내에 소관청에 지목변경 신청을 해야 한다. 이 기간이 경과하면 과태려 부과 대상이 된다.

등록전환(지목변경과 유사)

임야대장 및 임야도에 등록된 토지를 토지대장 및 지적도에 옮겨 등록하는 것을 말한다.

등록전환이 가능한 경우는 산지관리법, 건축법 등 관계법령에 의한 토지의 형질변경 또는 건축물의 사용승인 등으로 인하여 토지의 지목을 변경해야 하는 경우를 말한다.

 

부당한 지목변경은 행정소송의 대상이 된다.

[ 공동투자 ]

- 4~5명 이하의 사람들이 모여 투자한다.

- 필지분할이 가능한 땅을 산다. 지분분할은 환금성이 어렵기 때문에 애초에 싹을 없앤다.

- 공동투자할 경우 땅의 소유권을 행사할 수 있도록 해야 한다. 그러기 위해서는 필연적으로 지분등기 해야 한다.

- 어쩔 수 없이 지분투자할 경우 정확한 매도시기 등 조건을 만들어 변호사에게 공증을 받는다.

- 공동투자자 전원이 매입시 가분할 도면상에 각자의 위치를 지정한 가분할 도면 등의 서류를 갖추어 법원에 '제소전화해신청'을 하여 조서를 받아두어야 한다.

- 법률전문가와 함께 법적구속력을 인정받을 수 있는 계약서를 작성해 공증받는다.